Les Voortgang
0% Voltooid

De woningmarkt

Naast de aard van een koopwoning zelf (bijvoorbeeld een vrijstaand huis of een appartement) zijn ook andere factoren van invloed op de maandlast. Een groot deel hiervan is terug te voeren op de verhouding tussen vraag en aanbod:

  • De hoogte van de hypotheekrente: Bij een lagere rente kunnen mensen meer geld lenen, waardoor de vraag naar koopwoningen groeit. De woningprijzen zullen hierdoor stijgen. Bij een hoge rente stijgt de maandlast.
  • Het economisch klimaat: Bij een groot vertrouwen in de economie zal de vraag naar koopwoningen toenemen en de prijs van de woning stijgen. Weinig vertrouwen zorgt voor dalende prijzen.
  • Beleid van de banken en andere geldverstrekkers: Een soepel beleid met betrekking tot het verstrekken van financieringen zorgt voor meer vraag naar woningen, waardoor de prijzen stijgen. Andersom geldt dit ook.
  • Overheidsmaatregelen: Hierbij kan gedacht worden aan fiscale maatregelen van de centrale overheid of wetgeving door lokale overheden waardoor er al dan niet bouwprojecten van start gaan.

De woningmarkt kan gekenmerkt worden als kopersmarkt of als verkopersmarkt.

Kopersmarkt

Bij een kopersmarkt zijn er veel woningen te koop en de vraag is relatief klein. De prijzen zullen dan normaal gesproken dalen. En wie een andere eigen woning wil aanschaffen kan het beste eerst verkopen (dat kost in dit scenario de meeste moeite) en daarna pas kopen (er is immers veel aanbod).

Verkopersmarkt

Een verkopersmarkt houdt in dat er relatief veel vraag is naar woningen en weinig aanbod. Daarin hebben ‘de verkopers de macht’. In een dergelijke markt zullen de prijzen meestal stijgen. Woningeigenaren die op zoek willen naar een ander huis, doen er in de verkopersmarkt goed aan om eerst een eigen woning te kopen en dan pas hun eigen woning te verkopen. Dat laatste zal immers relatief weinig moeite kosten.

De makelaar

Bij het aankopen en verkopen van een eigen woning wordt meestal bemiddeld door een makelaar. De dienstverlening van de makelaar bestaat over het algemeen uit:

  • Bemiddelen bij aan- en verkoop;
  • Bemiddelen bij verhuur;
  • Bemiddelen bij hypothecaire geldleningen;
  • Verrichten van taxaties;
  • Verrichten van recherchewerkzaamheden. Hieronder wordt verstaan dat de makelaar informatie ophaalt uit het Kadaster. Daarnaast informeert de notaris bij provincie of gemeente naar eventuele bouwvergunningen of (wijzigingen van) het bestemmingsplan. Tenslotte kijkt de makelaar al vast of er bedingen of erfdienstbaarheden rusten op het onroerend goed, zoals bijvoorbeeld een kettingbeding.

Courtage

De vergoeding voor bemiddeling door een makelaar heet courtage. Deze wordt uitgedrukt in een percentage van de koopsom. Afhankelijk van de koopsom varieert dit van 1% tot 2%. De makelaar brengt de courtage in de meeste gevallen alleen in rekening na een geslaagde bemiddeling. Verder kan een makelaar de klant eventuele advertentiekosten in rekening brengen.

Register makelaar taxateur

De wettelijk beëdigde status van makelaars en taxateurs is afgeschaft. Sinds 2003 certificeert en registreert de Stichting VastgoedCert makelaars en taxateurs. Een erkend makelaar, register makelaar taxateur (RMT) genoemd, moet voldoen aan een aantal eisen gebaseerd op theoretische kennis en praktijkvaardigheden. Daarnaast moet de RMT de Algemene Gedragscode van Registermakelaars onderschrijven, een bewijs van goed gedrag kunnen tonen en minimaal 16 uur per week werkzaam zijn als makelaar.

De koopovereenkomst (koopakte)

Omdat de levering en de koop van een eigen woning op verschillende momenten plaatsvinden, wordt de koop schriftelijk vastgelegd met een koopakte. Meestal maakt de makelaar of de notaris de koopakte op. Dat is niet verplicht, de koper en de verkoper kunnen dit ook onderling regelen en samen de koopovereenkomst opstellen. Het is wel verplicht dat dit schriftelijk gebeurt. In de markt wordt nog weleens gesproken over een ‘voorlopige koopovereenkomst’. Er is niets voorlopigs aan: er is wel degelijk sprake van een bindend contract. Omdat er meestal nog wel ontbindende voorwaarden in vermeld staan, kan de koop uiteindelijk alsnog niet gaan, wanneer hieraan niet voldaan wordt. Meer details over de koop- en transportakte zijn te vinden in hoofdstuk 3 (Recht).

Waarborgsom/bankgarantie

In de voorlopige koopakte is meestal de bepaling opgenomen dat de koper een waarborgsom moet betalen. Een waarborgsom is een aanbetaling. Dit bedrag, 10% van de koopsom, wordt bij de notaris gestort en vervolgens door de notaris beheerd totdat de akte van levering is getekend. Het bedrag is meestal gelijk aan de boete die moet worden betaald als de koper zijn verplichtingen niet nakomt en de verkoper de overeenkomst wil ontbinden. In plaats van een waarborgsom kan ook een schriftelijke bankgarantie aan de notaris worden gegeven. Daarmee stelt een kredietverlener zich tegenover de notaris garant voor het bedrag van de waarborgsom. De notaris kan het bedrag opvragen bij de geldgever wanneer de waarborgsom betaald moet worden volgens de afspraken in de koopakte. De koper moet dit bedrag vervolgens aan de geldgever terugbetalen. Een bankgarantie brengt kosten met zich mee. In een bankgarantie verklaart de geldgever garant te staan voor de betaling als de koper de overeenkomst niet nakomt.

De bank zal dit alleen doen als de koper een contragarantie afgeeft, waarin de koper de geldgever machtigt om de geclaimde bedragen van zijn rekening af te schrijven. Pas na ondertekening van de transportakte, dit is de akte waarin de levering van de eigen woning is vastgelegd, en inschrijving hiervan in de daarvoor bestemde openbare registers van het Kadaster is er sprake van eigendomsovergang. Iedereen kan bij het Kadaster deze ingeschreven stukken raadplegen en daarmee informatie krijgen over bijvoorbeeld de eigenaar en de grootte van het perceel.

Nieuwbouwwoning

Een nieuwbouwwoning wordt vaak ‘vanaf papier’ gekocht, er is nog niets of heel weinig gebouwd. In eerste instantie schrijft een geïnteresseerde koper zich in op een nieuwbouwproject. Zijn er meer geïnteresseerden dan beschikbare woningen in het project, dan spreken we van overinschrijving. Bij woningen in lagere prijscategorieën kan er dan voor gekozen worden om de woningen toe te wijzen op basis van inschrijfduur in het plaatselijke woningverdeling register. De hoger geprijsde woningen worden meestal verdeeld door middel van loting door een notaris. Hiervoor wordt een speciale vorm van koopovereenkomst opgesteld, de koop- en aannemingsovereenkomst.

Koop- en aannemingsovereenkomst
Deze overeenkomst bestaat uit twee delen

  • De koopovereenkomst De verkoper verkoopt de grond aan de koper
  • De aannemingsovereenkomst; De koper geeft de aannemer opdracht tot bouwen en de koper verplicht zich tot het betalen van een bouwtermijn elke keer na het gereedkomen van een bouwfase.

De koopprijs van een nieuwbouwwoning bestaat uit de kosten van de grond en de aanneemsom (bouwkosten). Nieuwbouwwoningen worden meestal vrij op naam (v.o.n.) verkocht.

Levering vrij op naam (v.o.n)
Dit betekent in het algemeen dat de koper geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen en dat de verkoper de kosten van de transportakte betaalt.

Een bestaande eigen woning kan ook v.o.n. geleverd worden, dan betaalt de verkoper de overdrachtsbelasting. Dat komt weinig voor, verkoop van bestaande woningen gebeurt meestal onder de conditie kosten koper (k.k.).

Kosten koper (k.k.).
De koper betaalt dan zowel de overdrachtsbelasting als de kosten van de transportakte. Bij een nieuwbouwwoning is er geen sprake van overdrachtsbelasting, in plaats daarvan wordt btw geheven.

Nieuwbouwwoning btw
Die btw is opgenomen in de koop-aanneemsom en wordt aan de fiscus afgedragen door de verkoper. In het hoofdstuk Fiscus gaan we nader in op de overdrachtsbelasting en btw.

Eigen bouw (CPO)
Naast bestaande bouw en nieuwbouw kan iemand die een eigen woning wil ook kiezen voor ‘eigenbouw’, ook wel ‘zelfbouw’ genoemd. Officieel heet dit CPO: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Daarbij koopt hij geen nieuwbouwwoning via een projectontwikkelaar en laat een particulier een nieuwe eigen woning bouwen in eigen beheer. Het kan hierbij ook gaan om een klein collectief van particulieren. Zij realiseren dan zelf de bouw van hun woningen, helemaal volgens hun eigen wensen. Ze schakelen een architect, aannemer en procesbegeleider in en sturen het proces zelf.

Ontbindende voorwaarden

In een koopovereenkomst zijn meestal ontbindende voorwaarden opgenomen. Dit zijn bepalingen waarin beschreven staat in welke situaties de koopovereenkomst ontbonden kan worden. De koper en verkoper worden dan bevrijd van hun verplichtingen en eventueel al gedane betalingen moeten worden teruggedraaid.

De meest voorkomende ontbindende voorwaarden zijn:

  • Wanprestatie Als één van beide partijen de verplichtingen niet nakomt kan de andere partij de overeenkomst laten ontbinden. Dan kan een vergoeding geëist worden van kosten, schade en rente.
  • Beschadiging Zou de eigen woning tussen het tekenen van de koopakte en de overdracht beschadigd raken (bijvoorbeeld door brand of storm), dan is dat voor risico van de verkoper.
  • Financiering Het voorbehoud van financiering is erg belangrijk: de koop kan alsnog ontbonden worden wanneer de koper er niet vóór een bepaalde datum in is geslaagd de benodigde financiering te krijgen. Dit moet dan gaan om een hypothecaire geldlening tegen normale condities. Soms wordt in de koopakte een maximaal rentepercentage of een maximale maandlast vermeld. De koper hoeft niet te bewijzen dat de financiering rond is. Wanneer hij gebruik wil maken van deze ontbindende voorwaarden moet hij dat voor het verlopen ervan aan geven. De verkoper kan daarbij vragen om afwijsbrieven van 17 financiers als bewijs van het niet kunnen verkrijgen van de benodigde hypothecaire geldlening. Een eventueel al gestorte waarborgsom moet dan terugbetaald worden.
  • Huisvestingsvergunning Wanneer er in de betreffende gemeente een huisvestingsverordening van toepassing is, kan als voorwaarde in de voorlopige koopakte opgenomen worden dat de koop ontbonden wordt als de koper geen vergunning krijgt om zich in de eigen woning te vestigen.
  • Nationale Hypotheek Garantie Deze voorwaarde gaat nog wat verder dan het financieringsvoorbehoud. De koop kan ontbonden worden als de koper geen financiering met Nationale Hypotheek Garantie kan krijgen. Ook al zou het wel mogelijk zijn om een hypothecaire geldlening zonder NHG te sluiten.

Consumentenbescherming

Bedenktijd van drie dagen

Om de consument te beschermen tegen overhaaste beslissingen moet volgens de Wet koop onroerende zaken en aanneming van werk een koopovereenkomst schriftelijk worden aangegaan. Een mondelinge overeenkomst is niet rechtsgeldig. Nadat de koper de ondertekende akte heeft ontvangen, heeft de koper drie dagen bedenktijd. Hij kan dan alsnog van de koop afzien, kosteloos en zonder opgaaf van redenen. De bedenktijd begint te lopen op de dag na de ontvangstdag van de door beide partijen getekende koopakte. Op de bedenktijd is de Algemene Termijnenwet van toepassing. Dit wil zeggen dat ten minste twee van de drie dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Hiernaast kan de koper de notaris verzoeken om de koopovereenkomst in de openbare registers in te schrijven. De koper is dan vanaf inschrijving zes maanden beschermd tegen bijvoorbeeld faillissement van de verkoper of levering van de eigen woning aan een hogere bieder.

De bedenktijd geldt niet bij:

  • huurkoop van een onroerende zaak;
  • onbebouwde grond (echter wel bij een koop-/aannemingsovereenkomst)
  • koop van een onroerende zaak op een openbare veiling.

Taxatie

Voor de geldgever die een hypothecaire geldlening verstrekt, is het belangrijk om te weten wat de waarde van het onderpand is. Immers: als de betalingen op de hypothecaire geldlening niet gedaan worden, haalt de geldgever haar zekerheid uit het feit dat ze het recht heeft om de eigen woning openbaar te verkopen. Een taxatierapport is daarom meestal noodzakelijk bij het afsluiten van een hypothecaire geldlening. Vanaf 2013 is de marktwaarde het uitgangspunt bij een taxatie. De marktwaarde is de prijs die de taxateur verwacht dat de eigen woning zal opbrengen bij vrije verkoop. Vrij betekent vrij van schulden, gebruik of verhuur.

De notaris

Een notaris is een openbaar onbezoldigd ambtenaar. Openbaar staat voor de werkzaam heden: die vloeien voort uit wettelijke verplichtingen. Onbezoldigd houdt in dat de notaris niet door de staat wordt betaald en als zelfstandig ondernemer zijn geld verdient.
Een notaris wordt benoemd door de Koning (op voordracht van de minister van Justitie) als er een standplaats vrijkomt. De benoeming is voor het leven op een vaste standplaats. Hij legt na de benoeming een driedelige eed af waarvan de beroepseed het belangrijkste is.
Daardoor heeft hij zowel de bevoegdheid als de plicht om zijn diensten aan het publiek te verlenen. Een notaris mag tijdelijk vervangen worden door een kandidaat notaris. Notarissen staan onder controle van de Kamer van Toezicht. Dat is een college van vijf leden – de president van de Arrondissementsrechtbank is de voorzitter.
Wat doet een notaris? Hij maakt notariële akten, die over verschillende zaken kunnen gaan.

Notariële akte

Een notariële akte heeft een aantal voordelen:

  • Er is een onpartijdige deskundige bij betrokken geweest (de notaris);
  • De echtheid en juistheid zijn gegarandeerd (dagtekening);
  • De akte blijft altijd goed bewaard;
  • De grosse van een notariële akte levert een executoriale titel op.

Een notariële akte is voor een aantal overeenkomsten en rechtshandelingen verplicht:

  • Huwelijksvoorwaarden/partnerschapsvoorwaarden;
  • Testament;
  • Verrichten van bepaalde schenkingen;
  • Verdeling van bepaalde erfenissen;
  • Oprichten van een nv, bv, stichting of vereniging;
  • Overdracht van registergoederen;
  • Huurkoop op registergoederen;
  • Gebouw splitsen in appartementen;
  • Hypotheekrecht.

Transportakte

Voor het definitief maken van de eigendomsoverdracht van de eigen woning is de tussenkomst van een notaris noodzakelijk. Alleen een notaris kan de transportakte (zie het onderdeel Verstrekking in het hoofdstuk Hypotheekadvies) opmaken en laten inschrijven in de openbare registers, het Kadaster. Daarmee vindt de levering (eigendomsoverdracht) van de eigen woning plaats. De transportakte is uiteraard niet nodig wanneer een hypothecaire geldlening wordt overgesloten of een tweede hypotheek wordt afgesloten. Een transportakte is wel nodig wanneer iemand een woning gekocht heeft en geen financiering nodig heeft.

Hypotheekakte

Naast de transportakte stelt de notaris ook de hypotheekakte op. Als de hypothecaire geldlening door de geldgever helemaal goedgekeurd (finaal akkoord) is, stuurt de geldgever een aantal stukken naar de notaris:

  • Voorbeeld hypotheekakte of ingevuld formulier;
  • Eventuele onderhandse akten (depot, verpanding).

Op basis van deze stukken maakt de notaris de hypotheekakte op. Het concept wordt vooraf naar zowel de geldgever als naar de klant gestuurd ter controle. Voor een goede gang van zaken is het verstandig als de adviseur hypothecair krediet al in een vroeg stadium (na acceptatie van de offerte) bij de notaris aankondigt dat de hypothecaire geldlening in behandeling is. Dan kan de notaris de nodige voorbereidingen treffen, de adviseur hypothecair krediet op de hoogte houden en desgewenst een afschrift van de concept van de hypotheekakte en de concept van de afrekening sturen.

De notaris zorgt ook voor de financiële afhandeling van de aankoop en de hypothecaire geldlening. De geldgever maakt het hypotheekbedrag minus de kosten over naar de notaris. Deze maakt een afrekening waarin alle geldbedragen die met de aankoop van de eigen woning te maken hebben op een rijtje staan. Het concept daarvan gaat naar de klant. Op de afrekening wordt ook duidelijk of de koper nog een bedrag zelf moet overmaken naar de notaris. Het eindbedrag kan ook positief zijn: dan stort de notaris een bedrag op de rekening van de klant. Hetzelfde geldt voor de verkoper: als er na verrekening van de op het pand rustende hypothecaire geldleningen geld overblijft, maakt de notaris dat naar hem over.

Na het passeren van de transport- en hypotheekakte moet de notaris nog zorg dragen voor de inschrijving van de aktes in de openbare registers. Bovendien regelt hij dat de afgeloste hypothecaire geldleningen van de verkoper worden doorgehaald, zodat de koper een onbezwaard pand krijgt.

Zoals het hierboven beschreven staat, verloopt het aankooptraject als er geen problemen zijn. Natuurlijk lopen de aankoop en financiering van een eigen woning niet altijd helemaal vlekkeloos.

Zo kunnen er discussies ontstaan over de aankoop, nadat de koopakte getekend is en voordat de overdracht heeft plaatsgevonden. Om de koper te beschermen tegen latere vervreemdingen en bezwaringen van het pand kan ook de koopakte ingeschreven worden in de openbare registers. Ook een faillissement van de verkoper of een beslag op zijn vermogen werkt dan niet tegen de koper. De inschrijving van een koopakte heeft een geldigheidsduur van zes maanden.

Akte van non-comparitie

Ook kan het voorkomen dat één van beide partijen bij het ondertekenen van de transportakte niet komt opdagen. De notaris maakt dan een akte van non-comparitie op, die getekend wordt door de aanwezige partij en de notaris zelf. Op grond van deze akte kan alsnog nakoming worden gevorderd, ofwel een schadevergoeding worden geëist.